Näkökulma Pekka Linna: Rakennuksen käyttötarkoituksella on tärkeä merkitys

Pekka Linna

Joskus rakennetun kiinteistön kaupassa tulee eteen (reklamaatio)tilanne, jossa ostaja on ostanut kiinteistön asuinkäyttöön, mutta kiinteistön käyttötarkoitus onkin joku muu. Yleensä tämä ”jokin muu” on vapaa-ajankäyttö.

Kun kiinteistölle halutaan rakentaa rakennus, tulee sille yleensä hakea rakennuslupa. Tässä luvassa määritellään monen muun asian ohella muun muassa rakennuksen käyttötarkoitus. Rakennettua kiinteistöä myytäessä on siksi ensiarvoisen tärkeää hankkia kaikista kiinteistöllä sijaitsevista rakennuksista lainvoimaiset rakennuslupa-asiakirjat.

Kun rakennushanke on valmis, tulee rakennus lopputarkastaa. Tässä prosessissa tarkistetaan, että rakennus on tehty kaikkien säädösten ja myönnetyn rakennusluvan mukaisesti sekä, että rakennus on valmis. Siksi rakennettua kiinteistöä myytäessä on tärkeää hankkia kaikista kiinteistöllä sijaitsevista rakennuksista lopputarkastuspöytäkirja.

Käytännössä Suomessa on koko joukko vapaa-ajankäyttöön tarkoitettuja rakennuksia, joissa kuitenkin asutaan vakituisen asumisen kaltaisesti. Tällaista asumista on voinut tapahtua joko aivan rakennuksen valmistumisesta lähtien taikka myöhemmin alkaneena.

Asuminen ei kuitenkaan muuta rakennuksen käyttötarkoitusta vapaa-ajanasunnosta vakituiseksi asunnoksi. Jos käyttötarkoitusta halutaan muuttaa, vaatii se asioimista kunnan rakennusvalvonnan kanssa sekä useassa tapauksessa myös olennaisia rakennusteknisiä muutoksia itse rakennuksessa. Vaadittavat muutokset voivat liittyä rakennuksen lämpötalouteen, paloturvallisuuteen, jätevesihuoltoon ja muuhun sellaiseen.

Haasteellista käytännön elämässä ovat tilanteet, joissa rakentamisesta ja rakennusluvan saannista on kulunut tovi aikaa. Näissä tilanteissa rakennuksen kelpoisuutta vakituiseksi asunnoksi arvioidaan käyttötarkoituksen muutoshetken vaatimustason mukaan.

Vuosikymmenten aikana vaatimustaso on koko ajan kasvanut, joten muutostöille saattaa kertyä kymmenien tuhansien hintalappu.

Hyvä välitystapa edellyttää, että kiinteisövälityslitysliike selvittää rakennetun kiinteistön käyttötarkoituksen. Tämä selvää toimeksiantajaa kuulemalla sekä tarvittavat rakennuslupaan/lopputarkastukseen liittyvät asiakirjat hankkimalla ja niihin asianmukaisesti tutustumalla. Kiinteistövälitysliike vastaa sopimuskumppaniinsa sekä ostajaan nähden tuottamuksellaan aiheuttamasta vahingosta.

Vaikka vapaa-ajankohteeksi aikanaan rakennettu rakennus kuinka ”paljaalla silmällä” katsottuna vaikuttaisin aivan kelpo omakotitalolta ja siten vakituiseksi asunnoksi sopivalta, ei asuminen siis muuta rakennuksen käyttötarkoitusta.

Tämän seikan muistaminen asuntokaupoissa on tärkeää. Itse muistan tapauksen, jossa päältä päin hevostilalta näyttävästä, mutta omakotistatuksen omaavasta kiinteistöstä maksoi edustamani kiinteistövälitysliike aikanaan vahingonkorvausta 60 000 euroa. Tämä tapaus opetti!

Kirjoittaja on varatuomari, LKV.

Kommentoi